Charges de copropriété

Charges générales et charges spéciales

On distingue :

  • les charges générales : elles concernent l’entretien (ravalement, gros œuvre, etc.) et les réparations ; les dépenses liées à l’administration (honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales, etc.) ; les assurances et taxes sur l’immeuble ; les consommations d’eau et d’électricité des parties communes (mais pas les frais de combustible nécessaire pour le chauffage collectif) ;
  • les charges spéciales liées aux équipements communs (ascenseur) ou aux services collectifs (chauffage, antennes collectives de télévision).

Comment sont réparties les charges ?

La répartition, très complexe, est indiquée dans le règlement de copropriété. Elle est fonction :

  • de la valeur du lot par rapport à la valeur totale de l’immeuble pour les charges générales ;
  • de l’utilité qu’a chaque service pour les différents lots pour les charges entraînées par les services collectifs : ainsi, pour l’ascenseur, les copropriétaires du rez-de-chaussée ne paieront rien, sauf s’il dessert un sous-sol où ils possèdent caves ou parking et ceux du premier étage paieront moins que ceux du cinquième.

    C’est la possibilité d’utilisation qui est prise en compte. Le propriétaire d’un logement vide ou qui n’utilise pas certains services paiera aussi cher qu’un propriétaire qui les utilise.


Les immeubles dotés d’un chauffage collectif doivent être équipés d’une installation permettant d’individualiser les frais de chauffage lorsque cela est possible et n’entraîne pas un coût excessif au regard des économies attendues. Ces obligations s’appliquent également aux immeubles pourvus d’une installation centrale de froid.

Si l’on n’est pas d’accord avec la répartition ?

  • Elle peut être modifiée :
    • soit par un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires lors d’une assemblée générale des copropriétaires ;
    • soit par recours au tribunal judiciaire.

  • Délai de recours :
    • 5 ans après la publication du règlement de copropriété ;
    • 2 ans après le rachat d’un logement en copropriété (si c’est la 1re vente).

    Étant donné les frais entraînés par un procès et la complexité de la répartition des charges, il est préférable de n’utiliser cette solution qu’avec prudence.


En cas d’impayés, les dettes d’un copropriétaire peuvent être payées sur les meubles du logement ou sur les sommes qui lui sont dues par son locataire.

BON À SAVOIR

Tous les règlements de copropriété publiés depuis le 31/12/2002 doivent préciser les éléments et méthodes de calcul des quotes-parts des parties communes et la façon dont sont réparties les charges.Depuis le 25/10/2020, les copropriétaires d’un immeuble équipé d’une installation centrale de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire avec dispositif d’individualisation télé-relevables reçoivent, avec la convocation à l’assemblée générale :
  • une information détaillée sur leur consommation d’énergie ;
  • une note d’information sur les modalités de calcul des charges collectives de chauffage, de climatisation et de production d’eau chaude.
Loi du 10/7/1965 : Art. 10 et s., 24-9.

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