Achat et vente d’un logement

La négociation

Sans intermédiaire

La visite du bien et la négociation du prix se font entre vendeur et acquéreur. Ce dernier prend connaissance des offres de ventes des particuliers, principalement via Internet ou par le bouche à oreille.

Frais : aucun.

En passant par un agent immobilier

L’acquéreur peut s’adresser aux professionnels de son choix. Dès que l’un d’eux lui fait visiter un bien, il signe un bon de visite. Cela constitue la preuve qu’il a visité le bien avec une agence.

Il n’est pas lié juridiquement à l’agent immobilier. Seul le vendeur qui a signé un contrat de mandat l’est. Le prix du bien indiqué à l’acquéreur et qu’il aura à débourser comprend le montant des honoraires de l’agent immobilier. L’annonce doit faire figurer les honoraires de l’agence en pourcentage du prix de vente (par exemple, pour un prix net vendeur de 150 000 € et des honoraires de 10 000 €, l’annonce devra indiquer 160 000 € dont 6,25 % TTC d’honoraires à la charge de l’acquéreur). Les annonces de ventes des agents immobiliers peuvent être consultées sur les sites Internet des grands réseaux ou d’annonces.

Frais : les frais de commission sont payables lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire (aucune somme d’argent ne doit être versée avant à l’agent immobilier). Ces frais, lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur, ne sont plus un élément du prix ; la commission d’agence n’est donc pas passible des droits d’enregistrement et des frais de notaire.

La commission est proportionnelle au prix de vente du logement et les tarifs sont libres.

En passant par un notaire

Le notaire peut être chargé de vendre des logements. Les annonces sont en ligne sur le site des notaires.

Frais : le notaire fixe librement ses honoraires de négociation avec le vendeur qui lui donne mandat. Les honoraires sont à la charge de l’acquéreur ou du vendeur selon le mandat conclu par ce dernier.

Le site https://notaviz.notaires.fr est une plateforme de services en ligne proposée par les notaires. Elle s’organise autour de différentes thématiques comme vendre, acheter, louer, donner, détenir des biens à l’étranger. Pour chacune d’elles, elle propose des questionnaires interactifs, les questions à se poser avant de passer un acte (de vente, de donation), des vidéos et aussi des simulateurs (calcul de plus-values, de frais immobiliers, de prêt à taux zéro, etc.).

On peut trouver un logement en passant par les ventes aux enchères ou des marchands de biens

Sur le site https://app.dvf.etalab.gouv.fr, vous pouvez connaître le prix de vente des logements dans un secteur donné.

La vente des logements sociaux

Les organismes HLM peuvent vendre des logements sociaux. Afin de doper ces opérations, une nouvelle catégorie d’organismes HLM dédiés à la vente a été créée et les procédures d’autorisation de vendre sont simplifiées.

  • Un locataire du parc HLM peut, après plus de 2 ans de location, demander à acquérir son logement. L’organisme HLM doit rendre sa réponse dans les 2 mois. Ce logement peut également être vendu à son conjoint ou, si leurs revenus ne dépassent pas les plafonds du prêt locatif social, à ses parents ou enfants.
  • Un logement vacant du parc HLM peut être vendu par priorité :
    • à une personne qui remplit les conditions de ressources exigées dans le cadre des opérations d’accession HLM ;
    • à une collectivité territoriale.

Si les acquéreurs prioritaires ne sont pas intéressés, le logement peut être vendu à toute autre personne.

Le contenu des annonces immobilières

En plus des honoraires d’agence et du descriptif du bien, l’annonce doit mentionner :

  • le résultat du diagnostic de performance énergétique et, depuis 2022, le montant des dépenses théoriques annuelles de l’ensemble des usages énergétiques ;
  • si le bien se trouve dans une copropriété, le nombre de lots compris dans la copropriété, le budget annuel moyen et les charges courantes affectées à ce lot et, le cas échéant, l’existence d’une procédure d’alerte ou de redressement si la copropriété est en difficulté.

Les annonces concernant des biens situés sur le littoral devront donner des informations relatives au recul du trait de côte (décret à paraître).

La promesse de vente

Elle concrétise l’accord entre vendeur et acheteur.

Il existe deux formules de promesse de vente : la promesse unilatérale ou encore le compromis de vente, appelé également promesse de vente synallagmatique.

Une promesse ou une offre d’achat est un engagement unilatéral signé par l’éventuel acheteur. Elle n’engage pas le vendeur. Il n’est pas possible de lier la signature d’un tel engagement au versement d’une somme d’argent.

Une promesse de vente conclue pour une durée supérieure à 18 mois ou une prorogation de promesse portant sa durée totale à plus de 18 mois doit être rédigée par acte notarié. De plus, l’acte authentique doit prévoir une indemnité d’immobilisation, en faveur du vendeur, d’au moins 5 % du prix de vente sous forme de caution ou dépôt entre les mains d’un notaire s’il s’agit d’une promesse de vente unilatérale.

La promesse unilatérale de vente

Signée par le vendeur et l’acheteur, la promesse n’engage que le vendeur : l’acquéreur peut renoncer à l’achat. Pour compenser le « risque » pris par le vendeur, une indemnité d’immobilisation (somme d’argent) est souvent prévue dans la promesse unilatérale. Si l’acquéreur n’achète pas, il perd cette somme ; s’il conclut la vente, l’indemnité est déduite du prix de vente à régler.

L’option doit être levée avant la fin du délai indiqué dans la promesse par lettre recommandée avec avis de réception.

La promesse peut être rédigée par simple acte sous seing privé ou par acte authentique (devant notaire).

Frais : si elle est faite par acte sous seing privé : droits d’enregistrement (125 €). Si elle est faite par acte authentique, les notaires demandent, en général, une provision pour frais, qui s’imputera sur les frais dus au moment de la réalisation de la vente.

Le compromis de vente

Le vendeur s’engage définitivement à céder son bien et l’acquéreur à l’acheter. Il peut toutefois contenir des clauses suspensives (la vente ne devient alors définitive que si les conditions énumérées ont été réalisées) ainsi que la possibilité de se dédire en contrepartie d’une certaine somme d’argent.

Frais d’enregistrement si le compromis comporte des clauses suspensives. S’il ne comporte pas de clauses suspensives, il est considéré comme une vente définitive. Les droits de mutation sont dus dans le mois qui suit sa signature.

Il est désormais possible de faire établir l’acte de vente sans se déplacer chez le notaire. Grâce à une procédure de « comparution à distance », l’échange des informations se fait par visio-conférence et l’authentification de l’acte par signature électronique. Pour cela, il faut un ordinateur ou une tablette avec un micro et une webcam, ainsi qu’un téléphone sur lequel s’effectuera la « signature électronique » devant la caméra.

Les acquéreurs protégés

  • Un délai de rétractation
    Toute personne ayant signé un avant-contrat (par acte sous seing privé ou par acte authentique) dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Dans l’hypothèse rarissime où le contrat de vente définitif n’est pas précédé d’un compromis ou d’une promesse de vente, elle dispose également d’un délai de réflexion de 10 jours qui débute le lendemain du jour où on lui a présenté la lettre recommandée lui présentant le projet d’acte. La notification faite par une seule lettre à deux époux produit effet à l’égard des deux s’ils ont signé l’avis de réception ou si le signataire avait pouvoir de représenter son conjoint.
  • Aucun versement d’argent
    Pendant ce délai, le vendeur n’a pas le droit de demander le versement d’une somme d’argent, sauf lorsque la loi lui permet (comme dans le domaine de la construction neuve) ou si l’argent est versé entre les mains d’un professionnel ayant une garantie financière (agent immobilier par exemple). Si l’acte est dressé sous la forme authentique, aucune somme d’argent ne peut être versée.

Quels sont les points à vérifier avant d’acheter ?

  • Pour une maison :vérifier que l’achat comprend « toutes dépendances, tous les fonds de terrain en dépendant, sans aucune exception ni réserve » ;si le terrain est mal délimité, demander à ce que le terrain soit borné par un géomètre-expert (c’est une obligation pour l’achat d’un terrain dans un lotissement) ;vérifier qu’il n’existe pas de servitudes sur le terrain (droit de passage, servitude de vue) ;faire préciser si les murs sont mitoyens ou privés ;demander éventuellement à voir le procès-verbal de réception (pour s’assurer que les travaux ont bien été réalisés), et contacter l’assureur pour savoir si des dommages ont été signalés.Toute personne peut obtenir un extrait de matrice cadastrale en se rendant à la mairie du lieu où est situé le terrain. Il s’agit d’un document fiscal qui recense les limites apparentes d’un terrain. Il ne constitue pas la preuve des limites de propriétés mais est un des éléments qui sert à les établir.Au plus tard en 2023, le site officiel www.geoportail-urbanisme.gouv.fr va comporter des cartes de préfiguration des zones du littoral exposées au recul du trait de côte (progression durable de la mer sur l’espace terrestre). Le décret n° 2022-750 du 29/4/2022 liste les 126 communes particulièrement concernées par ce risque (décret consultable sur www.legifrance.gouv.fr).
  • Pour un appartement en copropriété, un ensemble de documents est remis obligatoirement à l’acquéreur au moment de la promesse de vente. Il s’agit :
    • du règlement de copropriété avec l’état descriptif de division ;
    • des procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années : à consulter impérativement pour connaître les travaux envisagés ou décidés ;
    • du carnet d’entretien de l’immeuble ;
    • des informations concernant la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur, notamment : le montant des charges courantes (eau, électricité, etc.), le montant des charges « travaux » ; sauf lorsque le syndicat comporte moins de 10 lots, les sommes pouvant rester dues par lui au syndicat de copropriétaires, l’état global des impayés de charges au sein de la copropriété.

    Le vendeur doit également indiquer la superficie exacte des parties privatives. À défaut, l’acheteur peut demander l’annulation dans le mois suivant la signature de l’acte constatant la réalisation de la vente. Cette disposition ne s’applique pas aux caves, garages, emplacements de stationnement. Si la superficie est inférieure de plus d’1/20e à celle de l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution de prix. Il est conseillé de faire réaliser le métrage par un professionnel et s’assurer que ce dernier est garanti par une assurance de responsabilité (pour l’activité de mesurage) afin d’être couvert en cas d’erreur.
  • Se renseigner auprès du notaire sur le montant des frais à payer lors de la vente : droits d’enregistrement, taxes communales et régionales, honoraires du notaire. Ces frais sont proportionnels au montant de la vente (compter 10 % en plus).
  • Prévoir un plan de financement : avec la banque, analyser la capacité de remboursement (quelle part de revenus peut être consacrée au remboursement du prêt), établir son apport personnel, etc.
  • En cas de vente d’un immeuble bâti, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique qui est annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique. Ce dossier comprend :un constat des risques d’exposition au plomb pour les logements construits avant le 1/1/1949, de moins d’1 an ou sans date si l’absence de plomb est constatée ;un état parasitaire relatif à la présence de termites pour les logements situés dans une zone infestée et délimitée par arrêté préfectoral ; un état mentionnant la présence ou non de matériaux ou de produits de construction contenant de l’amiante pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1/7/1997 ;un diagnostic de l’installation intérieure de gaz de moins de 3 ans et d’électricité (si l’installation a plus de 15 ans) ; un état des risques et pollutions datant de moins de 6 mois, si le bien dépend d’un immeuble situé dans une zone couverte par un plan d’exposition aux risques naturels, miniers et technologiques, ou dans une zone sismique ou à potentiel radon élevé, ou encore dans une zone aux sols pollués ; concrètement, le vendeur ou l’agent immobilier chargé de la vente doit remplir ce document à télécharger sur le site www.service-public.fr avec des éléments d’information à se procurer en mairie ou en préfecture ;un diagnostic de performance énergétique de moins de 10 ans, sauf :pour les DPE réalisés entre le 1/1/2013 et le 31/12/2017 : ils sont valables jusqu’au 31/12/2022,pour les DPE réalisés entre le 1/1/2018 et le 30/6/2021 : ils sont valides jusqu’au 31/12/2024.Depuis le 1/7/2021, le DPE a évolué :il est devenu opposable aux tiers, ce qui veut dire que le nouveau propriétaire (ou locataire) peut se retourner contre le vendeur (ou le bailleur) en cas d’écart significatif entre les performances constatées à l’usage et celles indiquées dans le DPE. Il peut ainsi prétendre à une indemnité si le DPE erroné lui a causé des préjudices ;un nouveau mode de calcul de la performance a été mis en place.Très rapidement, les professionnels du secteur ont relevé des résultats anormaux dans les logements datant d’avant 1975. Les DPE ont donc été suspendus pour ces logements entre le 24 septembre et la fin octobre 2021, le temps que paraisse la nouvelle formule de calcul et que les diagnostiqueurs mettent à jour leur logiciel. Si vous avez fait réaliser un DPE entre le 1/7/2021 et le 31/10/2021 pour votre logement construit avant 1975 et qu’il a été classé F ou G, le document sera réédité automatiquement par le diagnostiqueur sans frais pour vous. S’il a été classé D ou E, vous pouvez demander au diagnostiqueur qu’il soit réédité (aucun frais ne vous sera facturé).À compter du 1/4/2023, un audit énergétique devra être annexé au DPE des maisons classées F et G vendues (cette obligation ne s’applique pas aux copropriétés). Cette obligation concernera les logements classés E à partir de 2025 et ceux classés D en 2034. L’audit présentera un état des lieux général du bien, des propositions de travaux permettant d’atteindre un haut niveau de performance énergétique et les aides publiques. Ces travaux n’ont pas à être réalisés avant la vente mais l’audit informe l’acquéreur de leur nature. Ce document doit être remis au potentiel acquéreur dès la première visite et être joint à la promesse de vente. Le montant des dépenses énergétiques théoriques figurera également dans le DPE, quel que soit le classement du logement ;un diagnostic sur les nuisances sonores aériennes si le bien est situé à proximité d’un aérodrome, et plus précisément dans une zone concernée par un plan d’exposition au bruit des aérodromes ;un diagnostic d’assainissement de moins de 3 ans pour un bien non relié au tout-à-l’égoût. Si la maison n’est pas en conformité avec les travaux prescrits dans le document, l’acquéreur aura l’obligation de les faire réaliser dans l’année qui suit l’achat.Un propriétaire qui détecte la présence de mérule (champignon qui se développe dans des bâtiments humides) dans son logement doit en faire la déclaration en mairie. Lorsque plusieurs foyers de mérule ont été déclarés, un arrêté préfectoral délimite les zones de présence du champignon.Pour savoir s’il existe des foyers de mérule dans la commune, il faut s’adresser à la préfecture.

Pour s’informer sur les règles applicables en matière d’achat d’un logement, de construction, de location, etc., contacter les agences départementales pour l’information sur le logement (ADIL). Les renseignements sont fournis gratuitement.

BON À SAVOIR

Une aide s’adresse aux propriétaires d’habitations riverains d’aérodromes dont le transfert a été envisagé par l’État puis abandonné. Par exemple, le projet de Notre-Dame-des-Landes devait entraîner la fermeture de l’aérodrome de Nantes-Atlantique. Il faut, pour obtenir l’aide, avoir acheté, fait construire ou agrandi de plus de 40 m² son logement entre le moment où la fermeture de l’aéroport a été décidée et la date d’annonce du maintien de la structure. Le logement doit, en outre, se situer dans une zone de bruit modéré dont la limite est définie par arrêté.Le montant de l’aide équivaut au prix qu’aurait eu le bien à la date de sa vente si l’aérodrome n’avait pas été maintenu sur le site existant. Il convient de la demander dans les 3 ans de la parution de l’arrêté ministériel qui détermine les communes et la zone concernées.
C. civ. : Art. 1372 et s. C. cons. hab. : Art. L. 271-1 et s.

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