Achat et vente en viager

Qu’est-ce que la vente en viager ?

La vente en viager consiste à vendre un logement, une partie du prix du bien étant versée sous la forme d’un capital, le bouquet, et le reste sous forme d’une rente pendant toute la durée de la vie du vendeur (la rente viagère).

Le débirentier est la personne qui verse la rente.

Le crédirentier est la personne qui touche la rente.

En cas de pluralité de vendeurs (le bien est vendu par un couple, par exemple), une clause du contrat peut prévoir que la rente continuera à être versée au second crédirentier, après le décès du premier.

Le viager est dit « occupé » lorsque le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation sur le bien. Selon les termes du contrat de vente, l’acquéreur aura la libre disposition du bien au décès du crédirentier ou lorsque celui-ci quittera les lieux (en cas de départ en maison de retraite, par exemple) moyennant une hausse de la rente. Le viager occupé est la formule de vente en viager la plus répandue. Mais il peut être libre : l’acquéreur dispose alors librement du bien.

Comment est calculée la rente ?

  • Le montant de la rente est fixé librement entre les parties en fonction de la valeur du bien, de l’âge du crédirentier, de son espérance de vie, du fait que la rente sera versée au décès du premier crédirentier à une autre personne (son conjoint, par exemple), etc.
  • La valeur du logement tient compte des réserves que le crédirentier a maintenues sur le logement. Ainsi, un viager libre est plus cher qu’un viager occupé : dans ce cas, la valeur de l’immeuble tient compte des prix pratiqués sur le marché immobilier.

    Il peut exister des viagers occupés mais libérables 15 jours ou 1 mois et plus dans l’année.


  • Les barèmes sont libres mais on peut se référer, pour définir le taux de la rente, aux tarifs établis par les compagnies d’assurances, la Caisse nationale de prévoyance et les notaires.
    Le paiement de la rente est mensuel, trimestriel ou annuel suivant le choix des parties.

Peut-on réviser ou indexer la rente ?

Pour préserver le pouvoir d’achat du rentier, il est possible de prévoir une clause d’indexation. L’indice de référence est libre, mais en général l’indice choisi est celui des prix à la consommation (INSEE), ou encore du coût de la construction.

Il est utile de prévoir un indice de substitution en cas de disparition du premier indice.

Qui peut le faire ?

  • Toute personne physique, propriétaire d’un bien immobilier peut le vendre en viager quel que soit son âge. Cependant, ce système s’adresse plus particulièrement aux personnes âgées.
    Elle ne doit pas être atteinte d’une maladie pouvant entraîner la mort. Si elle meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée.
  • L’acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale (société). Des garanties financières lui seront généralement demandées (caution, hypothèque) afin de s’assurer qu’il est à même de payer régulièrement la rente. Il est aussi possible de vendre en viager occupé à des fonds viagers comme Certivia par exemple, créé par la Caisse des dépôts et consignations et une vingtaine d’investisseurs institutionnels. Pour en savoir plus : www.certivia-viager.fr.Le contrat de vente contient toujours une clause résolutoire en cas de non-paiement : vente annulée, partie des rentes payées gardée par le vendeur en indemnités.

Une vente en viager à un enfant sera considérée comme une donation au moment du règlement de la succession si l’on n’a pas obtenu, au moment de la vente, l’accord de tous les héritiers réservataires.

Où s’adresser ?

  • Il s’agit d’une vente immobilière. Elle doit donc faire l’objet d’un acte notarié, précédé d’une promesse de vente.
  • Passer obligatoirement par un notaire pour dresser l’acte de viager. Les frais (honoraires, droits d’enregistrement, de timbre, frais de publication, etc.) sont à la charge de l’acheteur.
  • Certains organismes spécialisés mettent en relation des acheteurs et des vendeurs.

Quelles sont les garanties du vendeur ?

En dehors des voies de poursuite habituelles (saisie), le vendeur dispose de certains moyens d’action en cas de non-paiement :

  • il peut réclamer les arrérages échus sur les 5 dernières années ;
  • il peut imposer une clause résolutoire dans l’acte notarié : la vente sera annulée en cas de non-paiement des arrérages ;
  • il dispose également d’un privilège sur l’immeuble vendu pour le paiement du prix.

Pour être valable, ce privilège doit être inscrit, par le notaire, dans les 2 mois de la signature de l’acte de vente.

Quels sont les impôts sur une rente viagère ?

Une fraction de la rente viagère est soumise à l’impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Elle est fixée en fonction de l’âge du crédirentier (le vendeur) au moment où il touche la rente à :

  • 70 % si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans ;
  • 50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans inclus ;
  • 40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans inclus ;
  • 30 % s’il est âgé de plus de 69 ans.

Pour les ménages, on retient l’âge du plus âgé, même après son décès. Les rentes viagères à titre gratuit sont imposées comme les pensions (80 %).

BON À SAVOIR

Le prêt viager hypothécaire permet aux personnes âgées d’obtenir un prêt lié à la valeur de leur bien immobilier (pour financer des dépenses de dépendance, travaux d’aménagement, etc.) sans avoir à rembourser le prêt de leur vivant. Son remboursement intervient par vente du bien lors du décès (ou par le remboursement du crédit par les héritiers) ou lors du départ en maison de retraite. Se renseigner auprès de son banquier.
C. civ. : Art. 1968 et s. et 2374

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