Expulsion

Dans quels cas peut-on résilier le bail ?

  • En cours de bail ou en fin de bail :
    • Si le contrat contient une « clause résolutoire » prévoyant sa résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer et des charges aux termes convenus, pour non-versement du dépôt de garantie, pour défaut d’assurance ou troubles de voisinage constatés par décision de justice, l’expulsion est automatique en cas de :
      • défaut d’assurance : si le locataire n’est pas assuré, le propriétaire doit lui faire délivrer par huissier un commandement lui enjoignant de produire un justificatif d’assurance. S’il ne s’exécute pas dans le mois, le contrat peut être résilié ;
      • non-paiement du loyer, des charges ou non-versement du dépôt de garantie : l’huissier remet un commandement de payer. Si le paiement n’intervient pas dans les 2 mois, le propriétaire peut demander la résiliation du bail au juge du tribunal judiciaire.

      Le locataire doit réagir dans ce délai. Il peut saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL). Cette possibilité de saisine, ainsi que l’adresse du FSL, doivent être indiquées dans le commandement de payer.
      Le FSL peut lui accorder une aide financière pour régler les loyers ou charges impayés.
      Une brochure explicative est délivrée par l’huissier dès le début de la procédure d’expulsion. Elle indique la marche à suivre et permet de contacter les organismes (ADIL, par exemple) pouvant aider les familles.
    • À défaut de clause résolutoire ou pour d’autres raisons que le non-paiement des loyers et des charges (usage abusif des locaux, détériorations, etc.), le propriétaire doit s’adresser au juge du tribunal judiciaire qui décide de prononcer ou non la résiliation du bail.

  • En fin de bail non renouvelé (voir Location de 1989 : le congé donné par le bailleur), si le locataire ne veut pas libérer le logement.

Quand une expulsion est-elle valable ?

Lorsqu’il est mis fin au bail et que le locataire se maintient dans les lieux, il devient occupant sans titre. Le propriétaire doit alors engager une procédure devant le tribunal pour obtenir un jugement d’expulsion.

À la suite de quoi le locataire reçoit, par huissier, un commandement à libérer les lieux. L’expulsion ne peut avoir lieu qu’après un délai de 2 mois suivant le commandement.

Dès ce commandement, l’huissier doit saisir le préfet pour alerter la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et informer les locataires de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable.

Que faire avant le jugement ?

  • Un locataire assigné en justice en vue d’être expulsé reçoit sa convocation au tribunal des mains de l’huissier. Ce dernier lui remet un document l’informant de son intérêt d’être présent à l’audience devant le juge pour augmenter ses chances d’obtenir une décision de justice qui évite son expulsion.
  • En cas de difficultés, on peut obtenir des délais de paiement, ce qui peut éviter l’expulsion.
  • La procédure de résiliation du bail est notifiée au préfet au moins 2 mois avant l’audience. Ce délai doit lui permettre de saisir l’organisme compétent – soit le fonds de solidarité pour le logement, soit un service social désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées – pour faire un diagnostic social et financier et aider le locataire.

Le juge peut accorder d’office des délais de paiement au locataire capable de régler sa dette locative dans le cas d’une expulsion pour non-paiement de loyers. Chaque département se dote d’une commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Elle délivre des avis aux instances décisionnelles en matière d’aides personnelles au logement, d’attribution d’aides financières et d’accompagnement social lié au logement, en faveur des personnes devant faire face à des impayés de loyers.

Le juge qui statue sur l’expulsion doit désormais prendre en compte les décisions prises à l’égard du locataire par la commission de surendettement ou le juge du surendettement. Les deux procédures sont coordonnées depuis mars 2019. Si le locataire est de bonne foi, reprend le paiement de ses loyers et s’acquitte de sa dette vis-à-vis de son bailleur comme cela est prévu dans le plan de redressement, l’expulsion ne sera pas exécutée.

Que faire après un jugement d’expulsion ?

Faire appel (éventuellement en demandant l’aide juridictionnelle).

Délai :

  • après une ordonnance de référé : 15 jours ;
  • après un jugement du tribunal judiciaire : 1 mois.

L’expulsion n’aura lieu qu’après le jugement définitif sauf en cas de jugement « exécutoire » (sans délai).

Quels délais peut-on obtenir ?

  • Les expulsions sont suspendues automatiquement du 1er novembre au 31 mars, sauf dans les cas suivants :
    • expulsion après un « arrêté de péril » (immeuble en mauvais état) ;
    • relogement correct proposé au locataire ;
    • expulsion des personnes entrées dans le logement par voie de fait (squatters) : pour faire expulser un squatter de son logement (résidence principale ou secondaire), il faut déposer une plainte pour violation de domicile au commissariat ou à la gendarmerie, faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire puis s’adresser au préfet pour lui demander de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux. Le préfet a 48 heures pour instruire la demande. La mise en demeure est notifiée aux squatters qui ont au minimum 24 heures pour quitter le logement. Depuis le 1/2/2022, les propriétaires concernés par cette procédure peuvent se faire assister par un huissier de justice, ce qui a l’avantage d’être plus rapide et moins cher qu’une procédure judiciaire.

    À la suite d’un jugement d’expulsion, le locataire reçoit « un commandement de quitter les lieux » par huissier. À compter de cette date, il a 2 mois pour partir. Le juge peut prolonger ce délai jusqu’à 3 mois lorsque l’expulsion aurait des conséquences d’une dureté exceptionnelle pour le locataire.

Comment se déroule l’expulsion ?

L’expulsion ne peut avoir lieu entre 21 heures et 6 heures, ni les jours fériés ou chômés, sauf avec la permission du juge. Une fois le délai expiré, l’huissier se présente chez le locataire, souvent après l’avoir prévenu du jour de sa venue (mais ce n’est pas obligatoire). Si le locataire refuse de partir, l’huissier doit requérir le concours de la force publique (police ou gendarmerie). C’est au préfet de décider si les forces publiques doivent intervenir. S’il refuse, il engage sa responsabilité et le bailleur peut demander une indemnisation.

Lors de l’expulsion, l’huissier dresse un procès-verbal dans lequel il fait notamment l’inventaire des meubles se trouvant dans le logement avec leur valeur et indique le lieu où ils seront entreposés. Le transport ainsi que l’entreposage des biens sont réalisés au frais du locataire. Il peut également être décidé de laisser le mobilier sur place. Une sommation est faite au locataire de retirer les meubles sous 2 mois (au lieu d’1 mois) depuis le 1/1/2020. À défaut de réaction du locataire, l’huissier fait procéder à leur mise en vente aux enchères ou déclare leur abandon s’ils n’ont aucune valeur marchande. Les papiers et documents personnels du locataire sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans par l’huissier de justice.

BON À SAVOIR

Ces règles ne s’appliquent pas (ou s’appliquent différemment) pour les locataires bénéficiant du droit au maintien dans les lieux.
Lois du 6/7/1989, du 6/7/1991 et du 19/7/1998 ; C. cons. hab. : Art. L. 613-1 et s. C. pr. civ. exe. : Art. R. 433-1 et s.

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