Droit immobilier, baux, construction, voisinage

Location de 1989 : signature du bail

Location de 1989 : signature du bail

Un bail écrit est obligatoire.

Avant la signature du bail, le propriétaire doit remettre au futur locataire des fiches de renseignements contenant la description exacte de l’appartement, le nombre de pièces, la durée de la location, le montant des charges, les possibilités de réception de la télévision dans l’immeuble.

Tout locataire peut installer la fibre optique dans son logement, sauf si un motif légitime et sérieux du propriétaire l’interdit.

À qui s’adresser ?

  • Soit à un notaire ou un agent immobilier ;
  • Soit le rédiger soi-même.

Quels documents demander ?

Pour apprécier la solvabilité du candidat à la location et son sérieux, le bailleur peut demander un ensemble de documents dont la liste est limitative :

  • une pièce d’identité en cours de validité comportant une photographie ;
  • un seul justificatif de domicile ;
  • un ou plusieurs justificatifs de la situation professionnelle : pour un salarié, un contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonction envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai ; carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours ;
  • un ou plusieurs documents attestant des ressources : le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou les 3 derniers bulletins de salaire pour un salarié ; justificatif de versement des retraites, pensions, etc.

Le bailleur peut demander les mêmes pièces à la personne qui se porte caution du locataire.

Certains locataires du parc immobilier privé peuvent être dispensés d’apporter une caution pour la location de leur résidence principale grâce à la garantie Visale (visa pour le logement et l’emploi) géré par Action logement. Elle s’adresse à la fois :

  • aux jeunes de 18 à 30 ans (jusqu’au 31e anniversaire) salariés, non-salariés, chômeurs, alternants ou étudiants ;
  • aux salariés du secteur privé, quel que soit leur âge, gagnant au plus 1 500 € nets par mois ou en mobilité professionnelle ;
  • et aux personnes qui peuvent conclure un bail mobilité.

Pour bénéficier de cette garantie, le locataire doit effectuer sa demande sur le site www.visale.fr, avant la signature du bail. Si les conditions nécessaires sont remplies, Action logement lui délivre un « visa ». Son bailleur doit ensuite créer son espace personnel sur le même site.

En cas d’impayés de loyer, Action logement paye le bailleur ; le locataire doit ensuite rembourser toutes les sommes versées. La garantie est limitée à 36 mensualités impayées. Si le locataire ne respecte pas l’échéancier des remboursements, Action logement peut demander la résiliation du bail en justice. La garantie Visale couvre également les dégradations (sauf les frais de remise en état du mobilier) dans la limite de 2 mois de loyer plus charges.

L’acte de cautionnement est désormais simplifié. La personne qui se porte caution n’a plus à reproduire à la main l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6/7/1989 dans l’acte de caution.

Que faut-il faire ?

  • Rédiger en deux exemplaires un contrat, conforme au modèle-typeprécisant :
    • le nom (ou la dénomination) du bailleur et son domicile (ou son siège social), ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
    • la dénomination du locataire ;
    • la désignation des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
    • le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (s’il est parti depuis moins de 18 mois) ;
    • le renoncement éventuel à la garantie Visale (voir ci-dessus) ;
    • les caractéristiques de la location (nombre de pièces, présence d’un garage, etc.) ;
    • la mention de la surface habitable. Si la surface réelle est inférieure de plus d’1/20e à celle mentionnée dans le contrat, le locataire peut demander au bailleur une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. Elle s’applique rétroactivement à la date de signature du contrat si la demande en réduction du loyer intervient dans les 6 premiers mois ;
    • l’énumération des parties de l’immeuble à usage commun ;
    • la désignation des locaux à usage exclusif du locataire ;
    • la destination de la chose louée (habitation, exercice d’une profession libérale, etc.) ;
    • le prix et les dates de paiement du loyer ;
    • les règles et la date de révision du loyer, si elle est prévue ;
    • la date de départ de la location et sa durée ;
    • le montant maximal des frais d’honoraires de location à la charge du locataire si le bail est conclu avec une personne mandatée et rémunérée, ainsi que la reproduction des dispositions légales ;
    • le montant du dépôt de garantie, éventuellement ;
    • une clause de résiliation du bail en cas de non-paiement par le locataire des sommes dues (loyers, charges, dépôt de garantie) ou s’il ne souscrit pas d’assurance locative. Le bailleur peut souscrire aux frais du locataire une assurance si celui-ci refuse de fournir l’attestation. Dans ce cas, le propriétaire peut récupérer la prime d’assurance avec le loyer mais ne peut plus résilier le bail pour défaut d’assurance.

    Un propriétaire qui a souscrit une assurance pour garantir le paiement du loyer ne peut pas demander de caution sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti.


    Le contrat peut comporter d’autres mentions ou d’autres clauses librement définies par le bailleur et le locataire. Certaines clauses ne sont, cependant, pas écrites comme celle qui impose au locataire un ordre de prélèvement automatique sur son compte courant ou encore celle qui l’oblige à s’assurer auprès d’une compagnie choisie par le bailleur.

    Un bail signé par l’un des conjoints a la même valeur que s’il est signé par les deux. Il en est de même pour les partenaires d’un PACS s’ils en font la demande. À défaut de faire cette demande de co-titularité du contrat de bail, celui qui n’a pas signé le bail n’a pas de droit sur le logement. Mais il est tenu solidairement au paiement du loyer et des charges pendant toute la durée du bail. Concernant les concubins, si le bail est signé par un seul d’entre eux, il est seul locataire, l’autre concubin n’a aucun droit sur le logement. Le propriétaire ne peut pas recouvrir des loyers impayés sur ce concubin. En cas de violences conjugales, lorsque le bail a été signé par les deux conjoints, partenaires pacsés ou concubins, la victime n’est plus tenue de payer le loyer du logement qu’elle quitte. Il faut néanmoins que les violences aient été constatées par la justice.


  • Y joindre :une copie du règlement de copropriété (s’il existe) ;l’état des lieux d’entrée ;une copie de la grille de vétusté si le locataire et le bailleur ont convenu d’en appliquer une ;l’engagement de la caution, s’il y en a une ;l’attestation d’assurance du locataire ;une notice d’information sur les droits et obligations du locataire et du bailleur, les voies de conciliation et recours : les mentions qui doivent y figurer sont détaillées dans l’arrêté du 13/12/2017. On peut le consulter sur le site www.legifrance.gouv.fr ;un dossier de diagnostics techniques : il peut être communiqué sous une forme dématérialisée (par mail, par exemple) sauf opposition d’une des parties. Pour un bail signé depuis le 1/1/2018, il doit comprendre : un « état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) » (ERNMT) si le bien est situé dans une zone définie par arrêté préfectoral et couverte par un plan de prévention des risques technologiques, naturels ou miniers, dans une zone de sismicité élevée ou « à potentiel radon ». Pour savoir si votre bien donné en location se trouve sur une commune concernée par cette obligation, adressez-vous à la mairie, à la préfecture ou consultez le site Internet www.georisques.gouv.fr. Le diagnostic est à remplir par le bailleur lui-même. Il doit utiliser l’imprimé « État des risques et pollutions » à se procurer en mairie ou à télécharger sur le site www.georisques.gouv.fr. Il devra être rempli avec les informations données par la mairie ou la préfecture. Si le bien a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnisation au titre des catastrophes naturelles ou technologiques, le bailleur doit en informer le locataire par écrit ;un état des risques d’exposition au plomb pour un logement datant d’avant janvier 1949 ;un diagnostic de performance énergétique (DPE) : depuis le 1/7/2021, il est opposable au bailleur. Si le DPE comporte une information erronée qui cause un préjudice au locataire (s’il avait connu cette information, il n’aurait pas loué le logement ou aurait négocié le montant du loyer car la dépense d’énergie est très importante par rapport aux indications du DPE, par exemple), la responsabilité du bailleur pourra être engagée et le locataire pourra obtenir une indemnisation. Le DPE a une durée de validité de 10 ans, sauf ceux réalisés entre le 1/1/2013 et le 31/12/2017 valides jusqu’au 31/12/2022, et ceux effectués entre le 1/1/2018 et le 30/6/2021 valides jusqu’au 31/12/2024. À compter du 1/4/2023, un audit énergétique sera annexé au DPE des logements classés F et G mis en location (logements considérés comme des passoires énergétiques) et à partir de 2025 aux logements classés E. L’audit présentera notamment des propositions de travaux permettant d’atteindre un haut niveau de performance énergétique et les aides publiques. Le montant des dépenses énergétiques théoriques figurera également dans le DPE ;un état de l’installation intérieure gaz et électricité dont la durée de validité est de 6 ans : ce diagnostic doit être remis si les installations ont plus de 15 ans ;un diagnostic sur les nuisances sonores aériennes si le bien est situé dans une zone concernée par un plan d’exposition au bruit des aérodromes. Ce document doit être fourni depuis le 1/6/2020.Le locataire peut demander au bailleur de consulter le diagnostic amiante. Mais ce celui-ci n’a pas à être annexé au bail.

Quels sont les frais ?

Notaire

Les frais de rédaction sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Ses honoraires sont fixés selon un barème officiel. Leur montant correspond à un demi mois de loyer hors charges. Si le notaire s’est également chargé de trouver le locataire, il a droit à un demi mois de loyer en plus.

Agent immobilier

Voir Location de 1989 : frais.

Comment faire l’état des lieux ?

Le propriétaire (ou son représentant) et le locataire visitent le logement et font un constat écrit indiquant ce qui s’y trouve et les défauts constatés. Il est indispensable de noter tous les défauts, même ceux qui paraissent minimes (évier ébréché, taches sur les murs).

L’état des lieux fait à l’entrée et à la sortie des lieux doit comporter obligatoirement les informations suivantes :

  • le type d’état des lieux (d’entrée ou de sortie) ;
  • sa date d’établissement ;
  • la localisation du logement ;
  • le nom du bailleur ;
  • le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
  • pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;
  • la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.

L’état des lieux de sortie doit obligatoirement préciser : l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ; la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée. Il peut mentionner les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.À cet égard, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de ses équipements, ainsi que les menues réparations, sauf si les détériorations sont occasionnées par vétusté. Celle-ci est définie comme « l’usure ou la détérioration résultant du temps ou l’usage normal des lieux et des équipements de la location ». Pour déterminer qui, du propriétaire ou du locataire, doit supporter le coût d’une réparation, il faut pouvoir déterminer s’il s’agit d’une dégradation dont l’occupant est responsable ou de l’œuvre du temps. Le bailleur et le locataire ont la possibilité de se référer à une grille de vétusté existante comme celle mise en place par des offices de HLM ou des investisseurs institutionnels (comme les banques, les assurances). La grille de vétusté définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

L’état des lieux est signé par le propriétaire et le locataire. Il doit être complété par les relevés des index si le logement compte une installation de chauffage ou d’eau chaude individuelle ou collective avec un comptage individuel. Il doit être remis un exemplaire de l’état des lieux à chacun des locataires.

Si le propriétaire refuse de signer le constat : d’abord lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception, lui demandant d’accepter un état des lieux. Ensuite : faire établir un état des lieux par un huissier. Les frais doivent être partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

Si le propriétaire refuse de faire l’état des lieux ou de remettre l’exemplaire de l’état des lieux, il ne pourra pas invoquer la présomption de bon état du logement. Le propriétaire doit compléter un état des lieux incomplet si le locataire le lui demande dans les 10 jours.

Le propriétaire doit fournir un logement en bon état d’usage. Il doit, de plus, délivrer un logement décent (pour l’habitation principale). Il s’agit d’un logement qui :

  • ne contient pas de risques manifestes pour la sécurité physique ni la santé de l’occupant ;
  • répond à un critère de performance énergétique minimale : il doit comporter une installation permettant un chauffage normal du logement. À partir de 2023, sa consommation d’énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement, etc.) estimée par le DPE ne devra pas dépasser 450 kWh/m²/an. Les logements dépassant ce seuil ne pourront plus être proposés à la location à compter du 1/1/2023 ;
  • est doté des éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation ;
  • est exempt de toute infestation d’animaux nuisibles ou de parasites (rongeurs, punaises de lit, cafards, etc.). L’éradication des nuisibles et notamment des punaises de lit dans un logement donné en location est à la charge du bailleur. Il lui appartient de payer les frais de désinsectisation. Une notice sera bientôt élaborée : annexée au bail, elle rappellera la responsabilité du bailleur face à ce problème. Une cartographie en ligne doit voir prochainement le jour.

Si des punaises apparaissent en cours de bail, la désinsectisation sera à la charge financière du locataire si le bailleur démontre que ce dernier est responsable de la situation par un manque d’entretien du logement.

Loi du 6/7/1989 : Art. 3 et s. ; C. civ. : Art. 1719, 1731 ; Décret du 30/3/2016.

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