Location meublée

Un logement meublé est « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Il doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire, avoir du chauffage, une alimentation en eau et des sanitaires.

Réglementation

  • Les contrats de location d’un logement meublé à titre de résidence principale conclus après le 27/3/2014 sont soumis à l’ensemble des dispositions nouvelles les rapprochant de la réglementation sur les locations vides de la loi de 1989.
    Si les contrats de location meublée à titre principal en cours à cette date d’entrée restent soumis au dispositif antérieur, certaines obligations s’imposent à eux : les dispositions relatives aux obligations du bailleur, du locataire, à la non-décence et aux compétences de la commission départementale de conciliation.
  • Le contrat de location d’un meublé, qui n’est pas la résidence principale du locataire, obéit aux règles des locations libres (voir Règles communes aux locations libres). C’est le Code civil et le contrat établi entre le propriétaire et le locataire qui en définissent les contours (voir aussi Locations saisonnières, Gite rural et chambre d’hôte).
  • À la conclusion de tout nouveau bail d’habitation meublée constituant la résidence principale du locataire, le logement doit comporter au minimum les éléments suivants :
    • une literie comprenant couette ou couverture ;
    • un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
    • une plaque de cuisson ;
    • un four ou four à micro-ondes ;
    • un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
    • la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
    • des ustensiles de cuisine ;
    • une table et des sièges ;
    • des étagères de rangement ;
    • des luminaires ;
    • le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

    Chaque pièce d’un logement meublé doit être équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination.

Meublés à titre de résidence principale

Contrat et durée du bail

Le contrat est rédigé selon un modèle type défini par le décret n° 2015-587 du 29/5/2015. Il comprend notamment le dernier montant payé, les travaux effectués entre deux locataires, le loyer de référence médian du quartier dans les zones concernées par l’encadrement des loyers.

Un dossier de diagnostic technique complet est fourni au locataire (voir Location de 1989 : signature du bail).

Loyer

Le loyer est fixé librement.

Dans les zones tendues, la fixation du loyer au changement de locataire, sa révision en cours de bail et l’ajustement du loyer lors du renouvellement s’effectuent dans les conditions prévues pour la location vide en tenant compte des loyers de référence (Location de 1989 : signature du bail, Location de 1989 : loyer). En cas d’encadrement des loyers, la règle s’applique également aux meublés.

Le bailleur peut demander un complément de loyer en fonction de la qualité des équipements et services du logement (emplacement, standing de l’immeuble, etc.).

Entrée dans les lieux

L’état des lieux est rédigé selon un formulaire type. Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis en autant d’exemplaires que de parties à la remise et à la restitution des clés. Les éléments qui composent ce mobilier, tout comme le formulaire d’état des lieux sont fixés par décret.

Le dépôt de garantie est de 2 mois.

Fin de la location

Si le bailleur veut modifier les conditions de location, il doit le faire avec un préavis de 3 mois. S’il veut donner congé au locataire, il doit appliquer les règles prévues pour les locations vides (Location de 1989 : durée du bail).

Le locataire âgé est protégé comme dans le régime de la location de 1989 (Maintien dans les lieux).

En cas de litige, il est possible de faire appel aux commissions de conciliation.

Particularités des meublés touristiques

La mise en location d’un local meublé destiné de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est autorisée à condition de respecter les règles de déclaration et d’autorisation.

Principe : déclaration ou autorisation préalable

  • Il est impératif de se renseigner auprès de sa mairie sur les formalités à accomplir avant de mettre son bien en location saisonnières. Les obligations varient d’une ville à l’autre.
  • Il est possible de louer sa résidence principale 120 jours par an, au maximum. Afin de contrôler le respect de cette limite, il est nécessaire d’en faire la déclaration à la mairie dans certaines agglomérations. Le propriétaire soumis à cette obligation qui ne la respecte pas encourt 5 000 € d’amende.
  • Il est obligatoire d’engager une procédure en mairie si vous louez une résidence autre que votre résidence principale. En fonction de la commune où elle se trouve, il est nécessaire :
    • soit de déclarer son meublé de tourisme sur l’imprimé Cerfa n° 14004*04. Il peut être ensuite nécessaire d’obtenir une autorisation de changement d’usage du logement ;
    • soit de déposer une demande d’autorisation préalable de changement d’usage. Les communes peuvent privilégier une procédure moins lourde d’autorisation temporaire.

Vous êtes concerné par l’un ou l’autre de ces dispositifs si votre bien se situe à Paris, dans une commune de la petite couronne ou dans une commune de plus de 200 000 habitants. Si vous ne respectez pas cette formalité, vous risquez une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 €. Pour délivrer cette autorisation, la commune peut exiger une compensation, c’est-à-dire vous imposer d’acheter une surface équivalente d’un local commercial qu’il vous faudra transformer en local d’habitation.

Adressez-vous à votre mairie pour connaître la procédure et les conditions à respecter.

Les communes ont la possibilité de mettre en place un numéro d’enregistrement des locations de tourisme (de résidence principale ou secondaire) et d’imposer la mention de ce numéro dans les annonces et les contrats de location. Ce dispositif permet de contrôler que les particuliers remplissent leur obligation de ne pas louer leur résidence principale plus de 120 jours par an (Paris et Bordeaux, par exemple, l’ont mis en place). Ces communes peuvent, en outre, demander une fois par an aux plateformes en ligne de location saisonnières (Airbnb, Abritel…) le nombre de jours de location pour chaque meublé de leur territoire. Enfin, les annonces doivent indiquer, depuis le 1/1/2021, si elles émanent d’un particulier ou d’un professionnel.

Tout agent immobilier doit informer le loueur des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables. Il doit, en plus, lui faire signer, avant toute location du bien, une déclaration sur l’honneur attestant du respect de cette règle.

Sous-location

Un locataire ne peut sous-louer son logement via une plateforme de location saisonnière sans en demander l’autorisation à son bailleur. À défaut, ce dernier peut obtenir en justice que les sommes correspondant à la sous-location lui soit restituées.

Obligations sociales

Les particuliers louant un logement meublé à titre de location saisonnière (par exemple par l’intermédiaire d’une plateforme collaborative de type Airbnb) doivent acquitter des cotisations sociales dès lors qu’ils en retirent plus de 23 000 € par an. Si leurs recettes annuelles 2021 sont comprises entre 23 000 et 72 600 €, ils ont le choix de s’affilier :

  • au régime de la Sécurité sociale pour les indépendants : les démarches de déclaration de l’activité, le choix de la forme juridique et l’immatriculation sont à réaliser sur le site https://formalites.entreprises.gouv.fr ; les démarches fiscales et sociales peuvent se faire à partir d’un seul espace : https://portailpro.gouv.fr ;
  • au régime des micro-entrepreneurs : la déclaration, le calcul et le paiement des cotisations se font sur le site www.autoentrepreneur.urssaf.fr ;
  • au régime général : il faut alors se rendre sur le site www.autoentrepreneur.urssaf.fr.

Si vous signez un mandat de gestion avec une agence immobilière pour louer votre bien, vous n’êtes pas redevable des cotisations sociales. Mais les revenus tirés d’une mise en location par le biais d’une agence professionnelle doivent être déclarés à l’administration fiscale dans le cadre de la déclaration des revenus afin d’être soumis aux prélèvements sociaux.

Ceux qui louent leur voiture ou du matériel de bricolage paieront des cotisations à partir de 7 845 € de recettes.

Obligations fiscales

Les personnes qui louent un meublé relèvent normalement du statut de loueur meublé non professionnel. Si les revenus de la location de 2021 ne dépassent pas 72 600 € pour une location meublée classique ou 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes, le loueur bénéficie du régime micro-BIC : un abattement de 50 % est appliqué sur ces recettes pour les meublés classiques et les gîtes ruraux non classés (abattement porté à 71 % dans les autres cas). Aucune autre charge ne peut être déduite des recettes. Pour des loyers inférieurs à 23 000 €, il faut y ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Si les loueurs optent pour le régime du réel, ils peuvent déduire des recettes toutes les charges et les amortissements.

Les profits provenant de la location ou sous-location en meublé sont exonérés d’impôt sur le revenu si les pièces louées font partie de la résidence principale du loueur qui réduit ainsi le nombre de pièces qu’il occupe sous certaines conditions ;

  • si les pièces louées constituent la résidence principale des personnes accueillies ou la résidence temporaire d’un locataire ayant un emploi à caractère saisonnier, le prix de location ne doit pas dépasser certaines limites fixées par l’administration fiscale (voir barèmes) ;
  • si les pièces sont louées de manière habituelle mais à des personnes qui n’y ont pas leur résidence principale, le produit de la location ne doit pas dépasser 760 € TTC par an.
Loi du 6/7/1989 : Art. 3-2, 3-3, 6, 7, 9, 15, 17 à 18, 20, 21 et 25-4 à 25-11 ; Décret du 29/5/2015 ; C. cons. hab. : Art. L. 631-7 et s. et L. 651-2 ; C. tourisme : Art. L. 324-1-1 et s.

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