Droit immobilier, baux, construction, voisinage

Location de 1989 : congé donné par le bailleur

Location de 1989 : congé donné par le bailleur

À l’issue du bail, le propriétaire est tenu de le renouveler. Il n’a pas besoin de le signifier par écrit. À défaut de congé ou de renouvellement avec augmentation de loyer, le bail est reconduit tacitement pour une durée de 3 ans si le bailleur est une personne physique et pour une durée de 6 ans si c’est une personne morale. À cette occasion, il doit fournir un diagnostic de performance énergétique si celui qui a été délivré a plus de 10 ans.

Le propriétaire peut néanmoins donner congé pour trois motifs.

Les notifications ou significations, faites au locataire par le bailleur telles qu’une reprise pour vendre, s’appliquent de plein droit au conjoint du locataire si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

Faute grave du locataire

Voir la question Expulsion.

Reprise pour habiter

Le congé doit indiquer l’intention du propriétaire d’habiter ou de faire habiter les lieux, ainsi que les nom, adresse et qualité du bénéficiaire. Sous peine de nullité, il doit indiquer la nature du lien entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise et justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le propriétaire doit joindre une notice d’information sur les obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisation du locataire. Les mentions qui doivent y figurer sont détaillées dans l’arrêté du 13/12/2017. On peut le consulter sur le site www.legifrance.gouv.fr.

Les bénéficiaires peuvent être :

  • le propriétaire ;
  • son conjoint, concubin notoire ou partenaire pacsé ;
  • les ascendants ou descendants du propriétaire, ou ceux de son conjoint, concubin ou partenaire lié par un PACS.

Le congé donné à l’égard des personnes âgées de 65 ans et plus est soumis à des règles particulières (voir Maintien dans les lieux).

Reprise pour vendre

Le congé doit indiquer, 6 mois à l’avance, le prix et les conditions de la vente projetée et doit reproduire les cinq alinéas de l’article 15-II de la loi du 6/7/1989. La notice d’information, semblable à celle délivrée lors de la reprise pour habiter, doit être fournie au locataire.

Ce congé vaut offre de vente au locataire.

Si le locataire accepte l’offre de vente

Lorsqu’il reçoit le congé, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour notifier son acceptation au propriétaire.

À compter de la date d’envoi de sa réponse, la vente doit se réaliser dans :

  • un délai de 2 mois s’il a accepté purement et simplement l’offre ;
  • un délai de 4 mois s’il entend recourir à un prêt (dans ce cas, la réalisation de la vente dépend de l’obtention du prêt).

Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai imparti pour réaliser la vente.

Lorsque le propriétaire fait une nouvelle offre de vente plus avantageuse, elle doit être notifiée au locataire qui dispose alors des mêmes délais de 2 ou 4 mois pour l’accepter.

Si le locataire refuse l’offre de vente

  • Le locataire peut avertir son propriétaire qu’il décline l’offre de vente. Il peut également laisser passer le délai de 2 mois, ce qui équivaut à un refus.
    Dans ce cas, il doit libérer les lieux à l’expiration du préavis.
  • Le congé pour habiter ou pour vendre doit être signifié par lettre recommandée avec avis de réception ou par huissier, 6 mois avant le terme du contrat.
  • Des mesures particulières sont prévues pour les personnes âgées de 65 ans et plus (voir Maintien dans les lieux).

    Le locataire bénéficie d’un droit de préemption si le logement est vendu à un prix inférieur à celui qui lui a été proposé.


BON À SAVOIR

Avant toute vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble d’habitation ou à usage habitation-professionnel de plus de cinq logements, au profit d’un acheteur qui ne s’engage pas à proroger les baux en cours, le bailleur doit informer par lettre recommandée avec avis de réception chaque locataire du prix et des conditions de vente de l’immeuble et du logement occupé. Le locataire dispose de 4 mois, à compter de la réception de cette offre de vente, pour se décider.
Loi du 6/7/1989 : Art. 15 ; Loi du 31/12/1975 : Art. 10 et 107 et s.

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