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Immobilier et copropriété : quels sont mes droits et obligations ?

Comme Lola vous vous apprêtez à concrétiser un achat immobilier ou à entreprendre des travaux dans votre appartement ? Compromis de vente, responsabilités, copropriété, autorisations administratives… Le droit de l’immobilier est complexe. Une mauvaise décision peut vous causer de graves préjudices.

Pour éviter les mauvaises surprises, renseignez-vous sur vos droits et obligations auprès d’un avocat avant de vous engager !

Vous avez enfin trouvé l’appartement qui vous convient après plusieurs mois de recherche ? Ne vous précipitez pas et informez-vous sur vos engagements et ceux du vendeur.

L’achat d’une maison ou d’un appartement est un acte important qui va sûrement vous engager pendant de longues années. La signature d’une offre d’achat ou d’un compromis de vente se fait souvent dans l’urgence. Pourtant, la conclusion de ces contrats n’est pas sans conséquence et demande la plus grande prudence.

En signant un compromis de vente, dit avant-contrat, avec le vendeur, vous vous engagez à acheter le bien en question au prix fixé par le vendeur. D’un point de vue juridique, la vente est donc conclue à cette date, même si vous pouvez bénéficier d’un délai de rétractation de 7 jours et d’une éventuelle clause contenant une condition suspensive comme le refus d’un prêt immobilier par exemple.

Faites-vous conseiller par un professionnel

Le compromis de vente est un contrat qui doit inclure de nombreuses mentions obligatoires (identité du vendeur, de l’acquéreur, adresse et description du bien, prix de vente, conditions suspensives, etc.) et de nombreuses annexes comme le dossier de diagnostic technique, le règlement de copropriété, l’attestation de superficie… C’est cet avant-contrat qui servira de base à la rédaction de l’acte de vente.

Ne signez aucun contrat avant d’être parfaitement informé sur le bien immobilier et éclairé sur la portée de vos engagements vis-à-vis du vendeur. En tant que professionnel du droit et des contrats, votre avocat vous conseillera et vous aidera à comprendre les clauses du compromis de vente et l’étendue de vos droits et obligations.

Vous être libre d’entreprendre des travaux d’aménagement dans les parties privatives de votre bien immobilier. Toutefois, ils ne doivent pas porter atteinte à la structure du bâtiment si vous êtes en copropriété, ou aux droits de vos voisins.

Attention aux travaux affectant le bâtiment

Toutefois, si les aménagements envisagés affectent l’immeuble, par exemple s’ils portent sur un mur porteur, un conduit de cheminée ou une canalisation afférente aux équipements communs, un vote des copropriétaires est alors nécessaire. Il en va de même pour les aménagements pouvant modifier l’aspect extérieur de l’immeuble comme la construction d’une véranda, le percement d’une fenêtre ou encore la modification de la couleur de la porte ou des volets.

Réaliser des travaux affectant les parties communes en l’absence l’autorisation expresse des copropriétaires ou en violation de leur refus est illégal et vous expose à des poursuites judiciaires de la part de la copropriété ainsi que des copropriétaires s’ils ont subi un préjudice.

Votre liberté d’entreprendre des aménagements dans votre appartement ne vous dispense pas non plus de respecter le règlement de la copropriété, en veillant à limiter les nuisances, et les éventuelles formalités d’urbanisme.

Pour mieux cerner vos droits et obligations dans le cadre de la copropriété, il vous est conseillé de faire appel à un avocat en droit immobilier.

Le choix d’un syndic non professionnel ou « bénévole » peut s’avérer une solution avantageuse financièrement notamment pour les petites copropriétés. Toutefois, cette mission ne doit pas être prise à la légère.

Dans le cadre de la gestion d’une copropriété, les responsabilités du syndic sont, en effet, les mêmes qu’il s’agisse d’un syndic bénévole ou professionnel.

Le syndic est garant du règlement de copropriété et de l’exécution des décisions des copropriétaires

Le syndic est avant tout garant du règlement de copropriété et s’engage à le faire respecter par l’ensemble des copropriétaires. Votre responsabilité pourra, par exemple, être engagée en cas de mauvaise gestion administrative, non respect des règles de convocation ou de tenue des assemblées générales, inexécution des décisions ou travaux votés par les copropriétaires, manque de diligences dans le paiement des charges, etc.

Protégez-vous des éventuelles fautes que vous pourriez commettre

Même si elle n’est pas obligatoire, il est vivement conseillé au syndic bénévole de souscrire à une assurance responsabilité civile spécifique couvrant les fautes qui pourraient être commises pendant son mandat.

En tant que syndic bénévole, vous pouvez naturellement vous faire assister par des professionnels pour certaines missions. Pour toute question juridique, notamment s’agissant de la rédaction du règlement de copropriété, la rédaction d’un contrat, d’un litige avec un copropriétaire ou avec un fournisseur, n’hésitez pas à contacter un avocat. Ce dernier saura vous accompagner dans toutes vos démarches.

Avant de vous lancer dans de gros travaux, privilégiez le dialogue ! Même si rien ne vous y oblige, informez vos voisins avant le début du chantier. Cette précaution pourra vous éviter bien des litiges.

Même lors de travaux, vous avez l’obligation de respecter les droits de vos voisins.

Respecter les heures autorisées

Les nuisances sonores liées à un chantier peuvent être tolérées à condition de respecter les heures légales qui dépendent de votre commune. Généralement, les travaux sont interdits après 20h ou 22h et avant 7h ou 8h, le dimanche et les jours féries.

En cas de non respect des heures légales, vous êtes en infraction et passible de peines d’amende. Le bruit excessif causé par les travaux peut être également sanctionné s'il résulte d’une mauvaise utilisation du matériel ou si l'entrepreneur n'a pas pris toutes les précautions pour limiter les nuisances.

Ne pas encombrer ou dégrader les parties communes

Si vous habitez dans un immeuble, assurez-vous de ne pas enfreindre le règlement de copropriété et de limiter les nuisances. Il faut veiller notamment à ne pas encombrer les parties communes et à prendre toutes les précautions utiles pour éviter les dégradations (gravats, matériel…). En cas de non respect, le syndic pourrait vous adresser une mise en demeure et saisir la justice pour obtenir des dommages et intérêts.

Si malgré vos précautions, un litige vous oppose à un voisin ou au syndic de copropriété, contactez un avocat qui fera valoir vos droits et vous conseillera sur le règlement à l’amiable du différend.

Les formalités à accomplir dans le cadre de la création d’une véranda ou de toute extension de votre logement dépendent de l’importance des travaux et de la zone dans laquelle se situe votre bien immobilier.

Autorisation préalable ou permis de construire ?

Une déclaration préalable auprès de la Mairie sera suffisante pour toute construction dont la surface d’emprise au sol et la surface de plancher sont comprises entre 5 m2 et 20 m2. Le seuil est étendu à 40 m2 si le projet est réalisé en zone urbaine dans une commune disposant d’un plan local d’urbanisme ou si la surface totale après les travaux n’excède pas 170 m2.

Dans les autres cas et au delà de 40 m2, vous devrez déposer une demande de permis de construire. Si la surface totale incluant la construction existante dépasse 170 m2, votre demande nécessitera en outre le recours à un architecte.

Le cas des sites classés ou des établissements recevant du public

Si votre habitation est située dans un périmètre de protection de monuments historiques ou s’il s’agit d’une zone protégée, votre déclaration préalable ou votre demande de permis de construire auprès de la Mairie sera soumise à l’avis d’un architecte des bâtiments de France. Sachez que cette démarche obligatoire peut prendre jusqu'à 6 mois dans le cas d’un permis de construire.

Si vous êtes un professionnel et que la construction concerne un établissement recevant du public, les normes sont beaucoup plus strictes. Le recours à un architecte pour la demande de permis de construire est alors obligatoire.

Quelle incidence sur les impôts locaux ?

La construction d’un véranda ou l’agrandissement de votre habitation sera répercuté sur votre taxe foncière et votre taxe d’habitation. En effet, la base d’imposition dépend notamment de la superficie de votre bien et de sa valeur locative cadastrale. Ainsi, tous travaux important visant à accroître la valeur de votre bien sera pris en compte.

Avant de vous lancer, prenez conseil auprès d’un avocat qui vous informera sur toutes les démarches administratives à entreprendre et sur la fiscalité en fonction de votre projet.